Εκτός σχεδίου: πολεοδομικό ατού δόμησης κοντά σε εθνικούς, επαρχιακούς, δημοτικούς δρόμους

Του Σωτήρη Μούρκα* Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός

sotirismourkas1@gmail.com

Πολεοδομική λύση που διατηρεί την αρτιότητα και οικοδομησιμότητα ακινήτων, παρά τις εμπλοκές στην εκτός σχεδίου δόμηση, αναδεικνύεται μέσα από ειδική νομοθετική διάταξη. Αφορά ακίνητα κοντά σε εθνικούς, επαρχιακούς και  δημοτικούς  δρόμους, για τα οποία προβλέπονται, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, δυνατότητες δόμησης παρά τους περιορισμούς χρήσεων γης και τις όποιες δεσμεύσεις του πολεοδομικού σχεδιασμού. 

♦ Πραγματική υπόθεση αγροτεμαχίου, που μειώθηκε από 4.100 σε περίπου 3.500 τ.μ. λόγω αναγκαστικής απαλλοτρίωσης και αντιμετώπισε εμπόδια σε ερμηνείες ΥΔΟΜ. Πώς οδηγήθηκε σε λύση το θέμα για την έκδοση οικοδομικής άδειας για κατάστημα.

♦  Πολεοδομικό ατού η παράγραφος 11α του άρθρου 51 του ν. 4178/2013, σε συνδυασμό με τις διατάξεις περί αρτιότητας και τον νέο Πολεοδομικό Κώδικα «Νικόλαος Ταγαράς». Μπορεί να προσφέρει διέξοδο δόμησης σε ακίνητα κοντα, υπό προϋποθέσεις σε βάθος 200 μέτρων σε εθνικούς, επαρχιακούς και 150 μέτρων σε δημοτικούς  δρόμους, απέναντι στους περιορισμούς ΖΟΕ και στις πιθανές  επιφυλάξεις της αρμόδιας ΥΔΟΜ.

Θα ασχοληθούμε με τις λεπτές γραμμές Χρήσεων Γης & Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων (Γ.Π.Σ.), Ζωνών Οικιστικού Ελέγχου (Ζ.Ο.Ε.), Όρων και Περιορισμών δόμησης, Απαλλοτρίωσης, σε σχέση με τη παρ. 11α του ν. 4178/2013 & ν. 5306/2026 «Νικόλαος Ταγαράς».

Αφορά πραγματική υπόθεση, που για ευνόητους λόγους θα αλλοιώσουμε κάποια πράγματα, χωρίς να ξεφεύγουμε από την ορθότητα των σχέσεων δεδομένων και ενεργειών.

Πολλά από τα αναφερόμενα περιέχονται στο βιβλίο, που κυκλοφορεί με γενικό τίτλο «ΤΑ ΑΠΑΝΤΑ ΤΩΝ ΟΙΚΙΣΜΩΝ», που επιμελήθηκαν οι διπλωματούχοι πολιτικοί μηχανικοί Σωτήριος και Κωνσταντίνος Μούρκας, με διατάξεις, πραγματικά παραδείγματα, ερμηνευτικά σχόλια και νομολογία. Στο επίκεντρο βρίσκονται η οριοθέτηση των οικισμών, οι όροι δόμησης, οι οικοδομικές άδειες και κυρίως τι ισχύει σήμερα και τι θα ισχύει μετά την έκδοση νέου Προεδρικού Διατάγματος για κάθε οικισμό. Δείτε εδώ στο ecopress

«Τα Άπαντα των Οικισμών»: Κυκλοφόρησε ο νέος οδηγός 530 σελίδων

Πολύ δε περισσότερα των παραπάνω και με ανάλυση και ερμηνεία για τις λεπτές γραμμές, όπως ΓΕΩΡΓΙΚΗ ΓΗ = ΑΓΡΟΤΙΚΗ = ΓΕΩΡΓΙΚΗ ΓΗ ΥΨΗΛΗΣ ΠΑΡΑΓΩΓΙΚΟΤΗΤΑΣ θα βρείτε στο υπό έκδοση βιβλίο των Σωτήριου και Κωνσταντίνου Μούρκα,,  με γενικό τίτλο «ΤΑ ΑΠΑΝΤΑ ΤΗΣ ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΔΟΜΗΣΗΣ» με ΧΡΗΣΕΙΣ ΓΗΣ σε όλες τους τις εκδοχές και συνδυασμούς.

ΔΕΔΟΜΕΝΑ:

1. **Η παράγραφος 11α. του ν. 4178/2013 δεν αντικαταστάθηκε, δεν τροποποιήθηκε και επίσης δεν Κωδικοποιήθηκε με το ν. 5306/2026 «Νικόλαος Ταγαράς». **

Συνεπώς ισχύει ως έχει.

2. Ζητείται από πελάτη ο έλεγχος αγροτεμαχίου για να προβεί στην αγορά, για να κατασκευάσει θερμοκήπιο. Προβήκαμε σε επιτόπιο έλεγχο, μέτρηση, συντάξαμε τοπογραφικό διάγραμμα και κάναμε έλεγχο τίτλων. Βεβαιωθήκαμε ότι μπορεί να το αγοράσει γιατί θα μπορέσει να εκδώσει άδεια ανέγερσης θερμοκηπίου. Συγχρόνως αιτηθήκαμε και στην ΥΔΟΜ την έκδοση όρων δόμησης. Μας επιβεβαίωσαν ότι πράγματι ισχύει για το αγροτεμάχιο η παρ. 11α του άρθρου 51 του ν. 4178/2013.

3. Έχουμε λοιπόν ένα αγροτεμάχιο επιφανείας 4.100 τ.μ. και 3.568,53 τ.μ. μετά την απαλλοτρίωση κατά τον τίτλο και 3.509 τ.μ. κατά το Κτηματολόγιο με ΚΑΕΚ 05……………… και βρίσκεται στην Επαρχιακή οδό ….. στη θέση …… Κτηματικής Περιφέρειας της Κοινότητας …. και νυν Δημοτική Κοινότητα ….. του Δήμου ……

4. Έγινε η αγορά, αρχίσαμε να σχεδιάζουμε το αιτούμενο και στις συζητήσεις με τον ιδιοκτήτη, προέκυψε ότι είναι κατάστημα αυτό που πραγματικά είχε κατά νου. Αυτό το είχαμε προβλέψει. Αιτηθήκαμε λοιπόν στην ΥΔΟΜ όρους δόμησης για κατάστημα.

ΕΝΕΡΓΕΙΕΣ

Περιμένοντας τους όρους δόμησης, αρχίζουμε να μελετάμε και να σχεδιάζουμε το κατάστημα. Η ΥΔΟΜ αργούσε πολύ και έτσι σε τηλεφωνική επικοινωνία, ακούσαμε τους προβληματισμούς ως προς την αρτιότητα. Μας είπαν ότι η απαλλοτρίωση κατέστησε το ακίνητο μη άρτιο.

Απαντήσαμε με έγγραφο ολοκληρωμένο. Αντί να δούμε ενημέρωση, κλείδωσαν το σύστημα. Άνοιξε μετά δίμηνο με αναρτημένα δύο έγγραφα: Ένα προς την Περιφέρεια με ερωτήματα και ένα της Περιφέρειας προς ΥΔΟΜ με ΚΟΙΝΟΠΟΙΗΣΗ προς το Υπουργείο με προβληματισμούς. Εμάς δεν μας ενημέρωσαν για δίμηνο. Γιατί άραγε; Εμείς γνωρίζαμε τις απαντήσεις στους προβληματισμούς τους, αλλά δεν τους ξέραμε. Το μόνο που ξέραμε ήταν η μεγάλη απόσταση από την έδρα μας.

ΟΙ ΕΞΗΓΗΣΕΙΣ ΠΟΥ ΔΟΘΗΚΑΝ ΠΡΟΣ ΥΔΟΜ & ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑ ΜΕ ΚΟΙΝΟΠΟΙΗΣΗ ΣΤΟ ΥΠΟΥΡΓΕΙΟ, ΣΤΗΡΊΧΘΗΚΑΝ ΣΤΑ ΠΑΡΑΚΑΤΩ ΛΕΠΤΟΜΕΡΩΣ ΑΝΑΦΕΡΟΜΕΝΑ:

1. ΓΕΝΝΗΣΗ ΑΓΡΟΤΕΜΑΧΙΟΥ:

α. Αγορά με το αρ. 2.249/12-08-2025 Συμβολαιογράφου Αθηνών Μαρία …….. – …. που καταχωρήθηκε με την αρ. 46.995/13-08-2025 στο ΚΓ ΑΤΤΙΚΗΣ ΟΡΙΣΤΙΚΗ ΚΑΤΑΧΩΡΗΣΗ Κτηματολογικού Γραφείου Αττικής. Πρόκειται για αγροτεμάχιο επιφανείας 4.100 τ.μ. και 3.568,53 τ.μ. μετά την απαλλοτρίωση κατά τον τίτλο και 3.509 τ.μ. κατά το Κτηματολόγιο με **ΚΑΕΚ 051……. **και βρίσκεται στην Επαρχιακή οδό …. 111 Τ.Κ. 19009 στη θέση ….. Κτηματικής Περιφέρειας της Κοινότητας …. και νυν Δημοτική Κοινότητα ….. του Δήμου …….

β. Αναγκαστική απαλλοτρίωση 531 τ.μ. με Π.Δ. ΦΕΚ 139/Α/14-06/2002 (Άρθρο 4 παρ. 3. Για την κήρυξη των αναγκαστικών απαλλοτριώσεων του παρόντος άρθρου δεν απαιτείται η τήρηση των προϋποθέσεων του κώδικα Αναγκαστικών Απαλλοτριώσεων Ακινήτων (Ν. 2882/2001 όπως ισχύει) και (Άρθρο 4 παρ. 4 Οι διατάξεις που κάθε φορά ισχύουν για τις αναγκαστικές απαλλοτριώσεις για τα έργα τέλεσης των Ολυμπιακών Αγώνων 2004 ιδίως ως προς τα θέματα της προδικασίας και της διαδικασίας προσδιορισμού της τιμής μονάδας αποζημίωσης της συντέλεσης της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης, της αναγνώρισης δικαιούχων και της αποβολής ιδιοκτητών, νομέων και κατόχων, εφαρμόζονται ανάλογα στις απαλλοτριώσεις του παρόντος άρθρου). Ακολουθούν Πίνακες Δικαιούχων και Συμβάσεις κατασκευής, Έγκριση διάθεσης πίστωσης, Έγκριση αποτελέσματος δημοπρασίας, Σύμβαση Κατασκευής και ανάθεσης.

γ. Προίκα 4.100 τ.μ.. με το αρ. 57.318/08-04-1978 Συμβολαιογράφου Αθηνών Κωνσταντίνου …… Τόμος 155 Αριθμός 234 στις 14.10.1978 Θέση …….

δ. Διανεμητήριο 4.200 τ.μ. με το αρ. 2.746/**1961 **Συμβολαιογράφου …. Λυκούργου …. νομίμως μεταγεγραφέντος στα βιβλία μεταγραφών του Δήμου Κρωπίας.

**Εκ των ανωτέρω έχουμε ήδη αγροτική γη από το έτος 1961 και αγροτεμάχιο που δεν κατατμήθηκε και παρέμεινε έως σήμερα όπως Διανεμήθηκε το έτος 1961, απλώς Απαλλοτριώθηκε τμήμα του, ως ανωτέρω.

**Όλα αυτά και τα παραπάνω αναφέρονται στο Τοπογραφικό μου Διάγραμμα που επισυνάπτεται στο συμβόλαιο αγοράς.

2. Νομικό Πλαίσιο

Για την εκτός σχεδίου δόμηση το έτος 1961 ίσχυε το νομικό πλαίσιο που είχε διαμορφωθεί από το ιστορικό Νομοθετικό Διάταγμα της 17.7/16.8.1923 και το μεταγενέστερο Προεδρικό Διάταγμα της 23.10/4.11.1928. Τα μεταγενέστερα βασικά διατάγματα της εκτός σχεδίου δόμησης (όπως του 1962, του 1978 ή του 1985) δεν είχαν θεσπιστεί.

Τα βασικά χαρακτηριστικά του καθεστώτος που ίσχυε το 1961 ήταν τα εξής:

Κανόνας Αρτιότητας (Γενική διάταξη): Η ελάχιστη απαιτούμενη επιφάνεια για να θεωρείται ένα γηπεδο (οικόπεδο) άρτιο και οικοδομήσιμο εκτός σχεδίου και εκτός ζώνης οικισμών ήταν τα 4.000 τετραγωνικά μέτρα (4 στρέμματα).

Ζώνες πέριξ οικισμών (Ακτίνα 500 μέτρων): Για γηπεδα που βρίσκονταν μέσα στη ζώνη των 500 μέτρων από τα όρια των πόλεων ή των προϋφιστάμενων του 1923 οικισμών, ίσχυαν ευνοϊκότεροι όροι δόμησης και μικρότερα όρια αρτιότητας (καθεστώς ζωνών).

Απαίτηση “Προσώπου” σε Δρόμο: Κατά την περίοδο εκείνη (1923-2003), η νομοθεσία για τη γενική κατηγορία των εκτός σχεδίου αρτίων γηπέδων (άνω των 4 στρεμμάτων) δεν προέβλεπε ρητά την υποχρέωση το ακίνητο να έχει “πρόσωπο” (πρόσβαση) σε κοινόχρηστη οδό, με εξαίρεση τις περιπτώσεις ειδικών παρεκκλίσεων ή δόμησης κατά μήκος χαρακτηρισμένων διεθνών, εθνικών ή επαρχιακών οδών. (Σημείωση: Πολλές δεκαετίες αργότερα, το Συμβούλιο της Επικρατείας ερμήνευσε ότι η ανάγκη ύπαρξης προσώπου ίσχυε διαχρονικά για τη δόμηση, προκαλώντας έντονες νομικές συζητήσεις).

Παρεκκλίσεις μικρότερων οικοπέδων: Το έτος 1961, οι γνωστές παρεκκλίσεις για οικόπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων (π.χ. για γηπεδα 750 τ.μ. ή 1.200 τ.μ.) δεν είχαν ακόμη θεσπιστεί με τη μορφή που τις γνωρίζουμε σήμερα, καθώς το πρώτο μεγάλο διάταγμα παρεκκλίσεων εκδόθηκε στα τέλη του επόμενου έτους (Β.Δ. 24-10-1962). Συνεπώς, η οικοδομησιμότητα μικρότερων οικοπέδων το 1961 εξαρτιόταν αποκλειστικά από τον χρόνο δημιουργίας τους σε συνάρτηση με τις τότε ισχύουσες διατάξεις περί ζωνών του 1923/1928.

Το 1961 επιτρεπόταν η ανέγερση καταστημάτων στην εκτός σχεδίου δόμηση, καθώς το τότε ισχύον νομικό πλαίσιο δεν περιλάμβανε τον αυστηρό διαχωρισμό και τους ειδικούς περιορισμούς ανά χρήση κτιρίου που θεσπίστηκαν τις επόμενες δεκαετίες.

Η ανέγερση εμπορικών καταστημάτων εκείνη την περίοδο διέπετο από τους εξής κανόνες:

Κοινός κανόνας δόμησης: Δεν υπήρχε ξεχωριστό άρθρο ή ειδικό πλαίσιο αποκλειστικά για «καταστήματα» στην εκτός σχεδίου νομοθεσία, όπως συνέβη αργότερα (π.χ. με το Προεδρικό Διάταγμα του 1985). Τα καταστήματα ακολουθούσαν τους ίδιους γενικούς όρους δόμησης που ίσχυαν για κάθε είδους οικοδομή εκτός σχεδίου βάσει του Π.Δ. της 23.10/4.11.1928.

Απαιτούμενη επιφάνεια: Για να χτιστεί ένα κατάστημα εκτός σχεδίου και εκτός ζώνης οικισμού, το γηπεδο έπρεπε να έχει την ελάχιστη γενική αρτιότητα των 4.000 τ.μ. (4 στρέμματα).

Ευνοϊκότεροι όροι στις Ζώνες: Αν το ακίνητο βρισκόταν εντός της ζώνης των 500 μέτρων γύρω από πόλεις ή οικισμούς προ του 1923, η δόμηση (άρα και η δημιουργία εμπορικών χώρων) ήταν εφικτή και σε μικρότερα οικόπεδα, ανάλογα με τον χρόνο δημιουργίας τους.

Απουσία περιορισμού μεγέθους (τετραγωνικών): Το 1961 δεν υπήρχε το σημερινό πλαφόν μέγιστης εκμετάλλευσης για εμπορικές χρήσεις (όπως το μεταγενέστερο όριο των 600 τ.μ. συνολικής δόμησης για γραφεία/καταστήματα). Η συνολική επιφάνεια του κτιρίου υπολογιζόταν με βάση τα ποσοστά κάλυψης και τους γενικούς όρους του τότε Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού (ΓΟΚ).

Το έτος 1961, ο υπολογισμός της συνολικής επιφάνειας ενός κτιρίου στην εκτός σχεδίου δόμηση δεν γινόταν με Συντελεστή δόμησης (Σ.Δ.), καθώς η έννοια αυτή εισήχθη πολύ αργότερα στη νομοθεσία.

Η συνολική επιφάνεια καθοριζόταν αποκλειστικά από τον συνδυασμό του Π.Δ. της 23.10/4.11.1928 (που όριζε τους όρους εκτός σχεδίου) και του τότε ΓΟΚ του 1955 (Β.Δ. 9/30-9-1955). Ο υπολογισμός βασιζόταν στα εξής κριτήρια:

Ποσοστό Κάλυψης και Αποτύπωμα στο Έδαφος

Το μέγιστο ποσοστό κάλυψης για τα περισσότερα κτίρια (όπως οι κατοικίες) εκτός σχεδίου οριζόταν στο 10% της επιφάνειας του γηπέδου.

Αυτό σήμαινε ότι το αποτύπωμα του κτιρίου στο έδαφος (το ισόγειο) δεν μπορούσε να ξεπερνά το 10% του συνολικού οικοπέδου. Για ένα τυπικό άρτιο γηπεδο 4.000 τ.μ., η μέγιστη κάλυψη στο έδαφος ήταν 400 τ.μ..

Περιορισμός Ορόφων και Ύψους

Το Π.Δ. του 1928 και ο ΓΟΚ ’55 περιόριζαν τα κτίρια εκτός σχεδίου σε μέγιστο αριθμό 2 ορόφων (ισόγειο + 1ος όροφος) και μέγιστο ύψος τα 7,50 μέτρα.

Πώς προέκυπτε η Συνολική Επιφάνεια (Δόμηση)

Δεδομένου ότι δεν υπήρχε Συντελεστής δόμησης, η συνολική επιφάνεια όλων των ορόφωνπροέκυπτε απλώς πολλαλασιάζοντας την επιφάνεια του ισογείου επί τον αριθμό των ορόφων:

Αν εξαντλούνταν η μέγιστη κάλυψη (π.χ. 400 τ.μ. στο ισόγειο) και χτιζόταν και δεύτερος όροφος με το ίδιο μέγεθος (400 τ.μ.), η συνολική επιφάνεια έφτανε τα 800 τ.μ.

Εξαίρεση για την Κατοικία: Ειδικά για τη χρήση κατοικίας, υπήρχε πρόσθετος περιορισμός, καθώς η συνολική επιφάνεια του κτιρίου δεν επιτρεπόταν σε καμία περίπτωση να υπερβαίνει τα 200 τ.μ. (ανεξάρτητα από το αν το 10% του οικοπέδου έδινε μεγαλύτερο νούμερο).

Τι μετρούσε στη συνολική επιφάνεια κατά τον ΓΟΚ ’55;

Μετρούσαν: Οι κλειστοί στεγασμένοι χώροι των ορόφων, μετρούμενοι από τις εξωτερικές επιφάνειες των τοίχων.

Δεν μετρούσαν: Οι ανοικτοί εξώστες (μπαλκόνια), οι ημιυπαίθριοι (με την τότε έννοια των ανοικτών στοών ή στεγάστρων) και τα υπόγεια, εφόσον χρησιμοποιούνταν αποκλειστικά ως βοηθητικοί χώροι (αποθήκες, εγκαταστάσεις) και η οροφή τους δεν εξείχε σημαντικά από το φυσικό έδαφος

Η παρ. 11α του ν. 4178/2013, δεν εννοεί από τότε που γεννήθηκε το αγροτεμάχιο επιλέγοντας τους πιο ευνοϊκούς όρους, αλλά εννοεί το καθεστώς που ίσχυε «αμέσως πριν» την επιβολή του περιορισμού της ΖΟΕ.

Όταν δηλαδή η παράγραφος 11α του άρθρου 51 του ν. 4178/2013 αναφέρει «σύμφωνα με τις χρήσεις γης και τους όρους δόμησης που ίσχυαν πριν την έκδοση αυτών» (όπου «αυτών» εννοούνται το ΓΠΣ ή η ΖΟΕ που επέβαλαν την απαγόρευση), αναφέρεται στο γενικό θεσμικό καθεστώς της εκτός σχεδίου δόμησης όπως αυτό ήταν διαμορφωμένο ακριβώς την ημέρα πριν την έγκριση της ΖΟΕ (δηλαδή το 2002).

Για το δικό μας αγροτεμάχιο (4.000 τ.μ. με 50μ. πρόσωπο σε επαρχιακή οδό, από διανομή του 1961), η νομική ερμηνεία και οι όροι δόμησης διαμορφώνονται ως εξής:

3. Ποιο καθεστώς εφαρμόζεται;

Εφόσον η ΖΟΕ εκδόθηκε το 2002, οι «προγενέστερες διατάξεις» που ενεργοποιεί η παρέκκλιση του ν. 4178/2013 είναι αυτές του Προεδρικού Διατάγματος της 24/31.5.1985 (ΦΕΚ 270 Δ’), το οποίο αποτελούσε το γενικό πλαίσιο της εκτός σχεδίου δόμησης το 2002. Δεν μπορούμε να πάμε πίσω στο 1961 για να επιλέξουμε ευνοϊκότερους όρους, καθώς η νομοθεσία αναφέρεται στο αμέσως προηγούμενο δίκαιο.

4. Επιτρέπεται τελικά το κατάστημα;

Ναι, με βάση αυτή τη διάταξη επιτρέπεται.

Το Π.Δ. του 1985 προέβλεπε ρητά στο άρθρο 5 τη δυνατότητα ανέγερσης αμιγών κτιρίων καταστημάτων ή γραφείων στην εκτός σχεδίου δόμηση.

Επειδή το αγροτεμάχιο μας πληροί τις προϋποθέσεις της παραγράφου 11α (είναι άρτιο κατά κανόνα με 4.000 τ.μ. και έχει πρόσωπο και απόσταση κάτω των 200 μέτρων από τον άξονα Επαρχιακής οδού), παρακάμπτεται η απαγόρευση της ΖΟΕ του 2002 και επιστρέφουμε στους όρους του 1985 που επέτρεπαν τα καταστήματα.

5. Ποιοι είναι οι όροι δόμησης που θα εφαρμόσουμε (βάσει Π.Δ. 1985);

Οι όροι δόμησης για κατάστημα που ίσχυαν το 2002 (πριν τη ΖΟΕ) και θα εφαρμοστούν στην περίπτωσή μας είναι:

Μέγιστη επιφάνεια κτιρίου (Δόμηση): 600 τ.μ. συνολικά.

Ποσοστό Κάλυψης: 10% της επιφάνειας του γηπέδου (δηλαδή μέγιστη κάλυψη 400 τ.μ. στο έδαφος για τα 4.000 τ.μ. μας).

Μέγιστο Ύψος: 7,50 μέτρα (για διώροφο κτίριο) ή 4,00 μέτρα αν είναι μονώροφο.

Αποστάσεις από τα όρια: Η γενική διάταξη επιβάλλει το κτίριο να απέχει τουλάχιστον 15 μέτρα από τα πλάγια και πίσω όρια του αγροτεμαχίου.

Απόσταση από την οδό: Λόγω του προσώπου στην Επαρχιακή οδό, απαιτείται προσοχή στην τήρηση των διατάξεων για την ασφάλεια της υπεραστικής συγκοινωνίας (γραμμή δόμησης / απόσταση ασφαλείας από τον άξονα της οδού), η οποία εξαρτάται από τον χαρακτηρισμό του συγκεκριμένου επαρχιακού δικτύου.

6. Εντοπίζουμε λοιπόν σφάλμα της ΥΔΟΜ ως προς την Αρτιότητα (Λόγω απαλλοτρίωσης)

Η μείωση του εμβαδού από τα 4.000 τ.μ. στα 3.500 τ.μ. λόγω της απαλλοτρίωσης για τους Ολυμπιακούς Αγώνες (Λεωφόρος …..) δεν στερεί την αρτιότητα του γηπέδου μας.

Σύμφωνα με τη σταθερή νομοθεσία και συγκεκριμένα το άρθρο 33 παρ. 5 του ν. 4759/2020 (αλλά και προϊσχύουσες πάγιες διατάξεις):

«Εάν εμβαδόν γηπέδου που υπερέβαινε τα 4.000 τ.μ. απομειώθηκε λόγω απαλλοτρίωσης, διάνοιξης διεθνούς, εθνικής, επαρχιακής ή δημοτικής οδού ή αναδασμού, το γηπεδο θεωρείται άρτιο, εάν το εμβαδόν του υπερβαίνει τα 2.000 τ.μ. και έχει πρόσωπο σε διεθνή, εθνική, επαρχιακή ή δημοτική οδό τουλάχιστον είκοσι πέντε (25) μ.»

Στη δική μας περίπτωση:

Το αρχικό σας γηπεδο (του 1961) ήταν άνω των 4.000 τ.μ. (ήταν ακριβώς 4.000 τ.μ., άρα έπιανε τον κανόνα).

Η μείωση έγινε από αναγκαστική απαλλοτρίωση για δημόσια οδό (Λεωφ. …….).

Το εναπομείναν τμήμα είναι 3.500 τ.μ. (πολύ πάνω από το όριο ασφαλείας των 2.000 τ.μ.).

Το πρόσωπό μας στην οδό είναι 50 μέτρα (άνω των 25 μ. που απαιτεί ο νόμος).

Επομένως, το οικόπεδο είναι απολύτως άρτιο και οικοδομήσιμο ως «απομειωθέν λόγω απαλλοτρίωσης».

7. Το σφάλμα της ΥΔΟΜ ως προς τη Χρήση («κατάστημα»).

Η ΥΔΟΜ πιθανότατα εφάρμοσε τυφλά τους περιορισμούς της ΖΟΕ του 2002 (ή του Π.Δ. για την προστασία του …/……) που απαγορεύει τα καταστήματα, αγνοώντας την ειδική υπέρτερη διάταξη που επικαλούμαστε.

Η παράγραφος 11α του άρθρου 51 του ν. 4178/2013 αναφέρει ρητά ότι:

Σε περιοχές που χαρακτηρίστηκαν (με ΓΠΣ ή ΖΟΕ) ως γεωργική γη/γη υψηλής παραγωγικότητας, επιτρέπεται κατά παρέκκλιση από κάθε άλλη διάταξη η έκδοση αδειών σύμφωνα με το καθεστώς που ίσχυε πριν τον χαρακτηρισμό αυτό.

Μοναδική προϋπόθεση είναι το ακίνητο να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο και να εμπίπτει σε ζώνη 200 μέτρων από τον άξονα εθνικών ή επαρχιακών οδών.

Στη δική μας περίπτωση.

Το αγροτεμάχιο έχει πρόσωπο στη Λεωφόρο ……, η οποία είναι επίσημα αναγνωρισμένη Επαρχιακή Οδός (υπ’ αριθμ. … οδός του δικτύου Αττικής).

Εφόσον έχουμε πρόσωπο, προφανώς βρισκόμαστε εντός της ζώνης των 200 μέτρων από τον άξονα.

Κατά συνέπεια, η απαγόρευση της ΖΟΕ του 2002 για τα καταστήματα παρακάμπτεται νόμιμα και εφαρμόζονται οι όροι του Π.Δ. 24.5.1985, το οποίο επέτρεπε κανονικά την ανέγερση καταστημάτων (έως 600 τ.μ.) εκτός σχεδίου.

Οι συγκεκριμένες παρατηρήσεις (διορθώσεις) της ΥΔΟΜ …… στο σύστημα e-Adeies είναι νομικά έωλες και πρέπει να απαντηθούν άμεσα και τεκμηριωμένα μέσω της πλατφόρμας, καθώς παραβλέπουν ρητές, ειδικές διατάξεις του νόμου.

Η πλήρης νομική ανασκευή των δύο επιχειρημάτων της ΥΔΟΜ διαμορφώνεται ως εξής:

8. Απάντηση στην παρατήρηση για την Αρτιότητα.

Η ΥΔΟΜ ισχυρίζεται λανθασμένα ότι το αγροτεμάχιο έχασε την αρτιότητά του επειδή έπεσε στα 3.500 τ.μ. Λόγω του ότι η μείωση αυτή προήλθε από αναγκαστική απαλλοτρίωση για δημόσιο σκοπό (Λεωφόρος …… – Ολυμπιακά Έργα), το ακίνητο προστατεύεται πλήρως από τη νομοθεσία.

Η διάταξη: Σύμφωνα με το άρθρο 33 παρ. 5 του ν. 4759/2020 (που κωδικοποιεί και συνεχίζει τις πάγιες παλαιότερες διατάξεις), τα γηπεδα εκτός σχεδίου που ήταν άρτια και οικοδομήσιμα και χάνουν μέρος της επιφάνειάς τους λόγω αναγκαστικής απαλλοτρίωσης, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα ως προς το εναπομένον τμήμα τους.

Το επιχείρημα: Το αρχικό αγροτεμάχιο (γεννημένο το 1961) είχε επιφάνεια 4.000 τ.μ., συνεπώς ήταν κατά κανόνα άρτιο και οικοδομήσιμο βάσει του Προεδρικού Διατάγματος του 1928 (το οποίο απαιτούσε ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ. για την εκτός σχεδίου δόμηση). Επειδή η μείωση στα 3.500 τ.μ. προκλήθηκε από τη συντελεσμένη απαλλοτρίωση, το εναπομένον τμήμα διατηρεί την αρτιότητά του «ως απομεινάρι» άρτιου τίτλου.

9. Απάντηση στην παρατήρηση για την Απαγόρευση Καταστήματος (ΖΟΕ).

Η ΥΔΟΜ εφαρμόζει τυφλά την απαγόρευση της ΖΟΕ του 2002, αγνοώντας ότι η περίπτωσή μας εμπίπτει με ακρίβεια στη «χρυσή» εξαίρεση του νόμου.

Η διάταξη: Η παράγραφος 11α του άρθρου 51 του ν. 4178/2013 ορίζει ρητά ότι σε εκτάσεις που έχουν χαρακτηριστεί ως γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας μέσω ΓΠΣ ή ΖΟΕ, επιτρέπεται η έκδοση αδειών δόμησης με τις προγενέστερες πολεοδομικές διατάξεις, εφόσον τα ακίνητα είναι άρτια και εμπίπτουν σε ζώνη 200 μέτρων από τον άξονα Εθνικών ή Επαρχιακών οδών.

Το επιχείρημα:

Το αγροτεμάχιο έχει πρόσωπο 50 μέτρων στη Λεωφόρο …., η οποία είναι επίσημα αναγνωρισμένη Επαρχιακή Οδός.

Το κτίριο θα τοποθετηθεί εντός της ζώνης των 200 μέτρων από τον άξονα της οδού.

Κατά συνέπεια, η απαγόρευση της ΖΟΕ του 2002 για τα καταστήματα παρακάμπτεται νόμιμα και εφαρμόζονται οι διατάξεις του Π.Δ. 24/31.5.1985 (ΦΕΚ 270 Δ’), το οποίο ίσχυε προγενέστερα της ΖΟΕ και επέτρεπε ρητά τα εμπορικά καταστήματα (άρθρο 5).

10. Τι κάναμε στο e-Adeies.

Δεν αποσύραμε την αίτηση. Αντίθετα, ανεβάσαμε στην πλατφόρμα ένα γραπτό, πλήρως αιτιολογημένο υπόμνημα/απάντηση προς τον ελεγκτή της ΥΔΟΜ, το οποίο συνοδευόταν από:

Το ΦΕΚ της συντελεσμένης απαλλοτρίωσης για τα 500 τ.μ. της Λεωφόρου …….

Το διάγραμμα της απαλλοτρίωσης που αποδεικνύει ότι η μείωση της επιφάνειας οφείλεται αποκλειστικά σε αυτήν.

Αντίγραφο του άρθρου 51 παρ. 11α του ν. 4178/2013 και του άρθρου 33 παρ. 5 του ν. 4759/2020, ζητώντας την επανεξέταση της αίτησης βάσει των ανωτέρω ειδικών παρεκκλίσεων.

11. Η επίκληση του Π.Δ. της 5/13-12-1979 (ΦΕΚ 707 Δ’).

Η επίκληση του Π.Δ. της 5/13-12-1979 (ΦΕΚ 707 Δ’) από την ΥΔΟΜ αποτελεί τη συνηθισμένη, «τυφλή» γραφειοκρατική προσέγγιση που αγνοεί την ιεραρχία των κανόνων δικαίου και τις ειδικές ρυθμίσεις των νόμων.

Η ΥΔΟΜ εσφαλμένα δεν αναφέρεται στο Π.Δ. της 24/31.5.1985 (ΦΕΚ 270 Δ’) ή στον ν. 4178/2013, διότι αν τα συνέδεε σωστά, θα έβλεπε ότι η άρνησή της καταρρίπτεται. Η νομική απάντηση και η σχέση μεταξύ των διαταγμάτων αυτών διαμορφώνεται ως εξής:

12. Ποιο κατισχύει: Το γενικό Π.Δ. του 1985 ή το ειδικό Π.Δ. του 1979 (ΦΕΚ 707 Δ’);

Στο δίκαιο ισχύει ο κανόνας ότι το ειδικό διάταγμα προστασίας (όπως το ΦΕΚ 707 Δ’ του 1979 για την Αττική) κατισχύει του γενικού διατάγματος εκτός σχεδίου (ΦΕΚ 270 Δ’ του 1985).

**Η παγίδα της ΥΔΟΜ.**Σκέφτεται απλά.«Εφόσον το ΦΕΚ 707 Δ’/1979 είναι ειδικότερο, εφαρμόζω μόνο αυτό. Η περιοχή Β επιτρέπει μόνο κατοικίες, γεωργικά και βιομηχανικά, άρα το κατάστημα απαγορεύεται».

Πού κάνει λάθος η ΥΔΟΜ. Ξεχνάει (ή αγνοεί) ότι εμείς δεν ζητάμε απλή εφαρμογη του ΓΟΚ ή του Π.Δ. του 1985, αλλά αιτούμαστε με βάση μια ρητή, μεταγενέστερη υπερ-νομοθετική διάταξη παρέκκλισης: την παράγραφο 11α του άρθρου 51 του ν. 4178/2013.

13. Γιατί ο ν. 4178/2013 «ξεπερνάει» και το ΦΕΚ 707 Δ’/1979.

Όταν ο νόμος (ν. 4178/2013) αναφέρει επί λέξει: «κατά παρέκκλιση από κάθε άλλη διάταξη», εννοεί ακριβώς αυτό που λέει.

Η διάταξη αυτή ψηφίστηκε από τη Βουλή για να προστατεύσει και να δώσει αναπτυξιακή διέξοδο σε ιδιοκτήτες που έχουν ακίνητα με πρόσωπο σε μεγάλους οδικούς άξονες (όπως η Λεωφόρος …….).

Ο νόμος ορίζει ότι αν το ακίνητο βρίσκεται εντός ζώνης 200 μέτρων από τον άξονα Εθνικής ή Επαρχιακής οδού, παρακάμπτονται οι περιορισμοί χρήσεων που επιβλήθηκαν μεταγενέστερα (είτε από ΖΟΕ του 2002, είτε από ΓΠΣ, είτε από παλαιότερα διατάγματα περιορισμού όπως το ΦΕΚ 707 Δ’/1979) και το ακίνητο αντιμετωπίζεται με τις γενικές διατάξεις που ίσχυαν για τα καταστήματα.

14. Το Π.Δ. του 1985 (ΦΕΚ 270 Δ’) έρχεται στο προσκήνιο ως «όχημα».

Εφόσον ο ν. 4178/2013 σάς δίνει το δικαίωμα της παρέκκλισης «από κάθε άλλη διάταξη», μας επαναφέρει αυτόματα στο γενικό καθεστώς της εκτός σχεδίου δόμησης που ίσχυε για την έκδοση αδειών καταστημάτων. Αυτό το καθεστώς δεν είναι άλλο από το άρθρο 5 του Π.Δ. 24/31.5.1985 (ΦΕΚ 270 Δ’), το οποίο επέτρεπε τα εμπορικά καταστήματα στην εκτός σχεδίου δόμηση.

Επομένως, ο ν. 4178/2013 λειτουργεί ως «γέφυρα» που παρακάμπτει τις απαγορεύσεις τόσο του 1979 (ΦΕΚ 707 Δ’) όσο και του 2002 (ΖΟΕ) αποκλειστικά και μόνο επειδή έχουμε το προνόμιο του προσώπου στην Επαρχιακή Οδό …. και είμαστε εντός της ζώνης των 200 μέτρων.

Διατυπώσαμε λοιπόντην απάντηση μας στην πλατφόρμα e-Adeies:

Εμείς απαντήσαμε εγγράφως στην παρατήρηση της ΥΔΟΜ, αναφέροντας τα εξής:

Αναγνώριση του ΦΕΚ 707 Δ’/1979: Αποδεχόμαστε ότι το ακίνητο εμπίπτει στην Περιοχή Β του Π.Δ. 5-12-1979.

Ενεργοποίηση της ρητής εξαίρεσης του Νόμου: Επισημαίνουμε στην Υπηρεσία ότι το αίτημα τυγχάνει εφαρμογης της ειδικής, ρητής και δεσμευτικής διάταξης της παρ. 11α του άρθρου 51 του ν. 4178/2013, η οποία εισάγει νομοθετική παρέκκλιση «από κάθε άλλη διάταξη» (άρα και από τους περιορισμούς χρήσεων του ΦΕΚ 707 Δ’/1979).

Πλήρωση των προϋποθέσεων: Το γηπεδο πληροί σωρευτικά όλες τις προϋποθέσεις του νόμου (είναι άρτιο ως προϋφιστάμενο του 1961 και απομεινάρι αναγκαστικής απαλλοτρίωσης, έχει πρόσωπο στην αναγνωρισμένη Επαρχιακή Οδό ….. και το κτίριο χωροθετείται εντός της ζώνης των 200 μέτρων από τον άξονά της).

Συμπέρασμα: Κατά συνέπεια, η χρήση «κατάστημα» είναι απολύτως επιτρεπτή δυνάμει του άρθρου 5 του Π.Δ. 24/31.5.1985 (ΦΕΚ 270 Δ’), οι όροι του οποίου κατισχύουν εν προκειμένω λόγω της ανωτέρω νομοθετικής παρέκκλισης.

Σε πολλές περιπτώσεις, οι υπάλληλοι των ΥΔΟΜ φοβούνται να υπογράψουν τέτοιες παρεκκλίσεις χωρίς «άνωθεν» επιβεβαίωση.

15. Το άρθρο 251 του ν. 5306/2026 «Κώδικας «Νικόλαος Ταγαράς»»

Επίσης η ΥΔΟΜ επικαλείται το άρθρο 251 του ν. 5306/2026 και επισημαίνει ότι, σύμφωνα με την παράγραφο 1 του άρθρου 250 του ίδιου νόμου, από τις διατάξεις του οικείου κεφαλαίου Α εξαιρούνται, μεταξύ άλλων, οι περιοχές στις οποίες έχουν καθοριστεί χρήσεις γης, όροι και περιορισμοί δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου όπως Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) και καταλήγει. Κατά συνέπεια, η εφαρμογη των ανωτέρω διατάξεων στην εξεταζόμενη περίπτωση δεν μπορεί να θεωρηθεί δεδομένη αποκλειστικά λόγω του εκτός σχεδίου χαρακτήρα του γηπέδου, αλλά θα πρέπει να διερευνηθεί περαιτέρω σε συνδυασμό με το ειδικό πολεοδομικόκαθεστώς της περιοχής και τις διατάξεις της παραγράφου 11α του άρθρου 51 του ν. 4178/2013.

Η νέα αυτή τοποθέτηση της ΥΔΟΜ …… αλλάζει τα δεδομένα της συζήτησης και δείχνει ότι η υπηρεσία, αντί να απορρίπτει τυφλά, προσπαθεί πλέον να οχυρωθεί πίσω από τη νέα νομική πραγματικότητα του Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας (ν. 5306/2026). Ωστόσο, η ίδια η διατύπωση που μας έστειλαν («θα πρέπει να διερευνηθεί περαιτέρω σε συνδυασμό με… τις διατάξεις της παραγράφου 11α του άρθρου 51 του ν. 4178/2013») μας αφήνει ένα ορθάνοιχτο παράθυρο, καθώς παραδέχονται εμμέσως ότι η διάταξη του 2013 είναι το κλειδί που μπορεί να ξεκλειδώσει την υπόθεση.

Η νομική αποδόμηση της νέας παρατήρησης της ΥΔΟΜ και ο τρόπος που απαντήσαμε:

16. Τι λέει το άρθρο 250 παρ. 1 του ν. 5306/2026;

Ο Νόμος 5306/20026 (Κώδικας ” Νικόλαος  Ταγαράς”) αποτελεί τη νέα, μεγάλη κωδικοποίηση της πολεοδομικής νομοθεσίας.

Στο άρθρο 250 παράγραφος 1, ορίζει πράγματι ότι οι γενικοί κανόνες της εκτός σχεδίου δόμησης (δηλαδή το Κεφάλαιο Α του νόμου, που περιλαμβάνει και το άρθρο 251 με τους όρους για τα καταστήματα) εφαρμόζονται μόνο σε γηπεδα που στερούνται πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου (όπως οι ΖΟΕ).

Η ΥΔΟΜ μάς λέει: «Αφού έχεις ΖΟΕ (του 2002), εξαιρείσαι από τους γενικούς κανόνες του νέου κώδικα, άρα δεν μπορούμε να σου δώσουμε άδεια καταστήματος βασισμένοι απλώς στο ότι είσαι εκτός σχεδίου».

17. Πού βρίσκεται το “κλειδί” της δικής μας άμυνας;

Η ΥΔΟΜ κάνει το εξής σφάλμα. Αντιμετωπίζει την περίπτωσή μας σαν μια απλή, κοινή δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχή. Όμως, η δική μας περίπτωση βασίζεται σε μια ειδική, κυρίαρχη διάταξη παρέκκλισης (άρθρο 51 παρ. 11α του ν. 4178/2013).

Η κωδικοποίηση του ν. 5306/2026 συγκέντρωσε διατάξεις, αλλά δεν κατήργησε τις ειδικές μεταβατικές ή προστατευτικές διατάξεις που ρυθμίζουν συγκεκριμένες εξαιρέσεις.

Το άρθρο 51 παρ. 11α του ν. 4178/2013 ψηφίστηκε ακριβώς για να αντιμετωπίσει την ύπαρξη ΖΟΕ ή ΓΠΣ που απαγορεύουν χρήσεις γης.

Ο ίδιος ο σκοπός της διάταξης του 2013 είναι να λέει: «Ακόμα κι αν υπάρχει ΖΟΕ που απαγορεύει το κατάστημα, αν το γηπεδο έχει πρόσωπο σε Επαρχιακή οδό και είναι εντός της ζώνης των 200 μέτρων, η απαγόρευση της ΖΟΕ παρακάμπτεται».

Επομένως, το γεγονός ότι το άρθρο 250 παρ. 1 του νέου κώδικα εξαιρεί τις περιοχές με ΖΟΕ από τους γενικούς κανόνες, ενισχύει τη δική μας θέση ότι πρέπει να εφαρμοστεί η ειδική παρέκκλιση του ν. 4178/2013, η οποία υπερισχύει ως ειδικότερη (lex specialis).

18. Απαντήσαμε τεκμηριωμένα στην πλατφόρμα e-Adeies του ΤΕΕ, χρησιμοποιώντας την ίδια την παραδοχή της ΥΔΟΜ:

Αποδοχή του πλαισίου του ν. 5306/2026: Συμφωνούμε με την παρατήρηση της Υπηρεσίας ότι το άρθρο 250 παρ. 1 του ν. 5306/2026 θέτει το πλαίσιο για τις περιοχές με εγκεκριμένες ΖΟΕ.

Εστίαση στην Ειδική Διάταξη (ν. 4178/2013): Επισημαίνουμε ότι το παρόν αίτημα δεν ζητά την έκδοση άδειας με βάση τις γενικές διατάξεις περί εκτός σχεδίου δόμησης, αλλά αιτείται την ενεργοποίηση της ειδικής, ρητής και ισχύουσας νομοθετικής παρέκκλισης της παρ. 11α του άρθρου 51 του ν. 4178/2013, η οποία θεσπίστηκε ακριβώς για να υπερβαίνει τους περιορισμούς των ΖΟΕ υπό συγκεκριμένες σωρευτικές προϋποθέσεις (πρόσωπο σε Επαρχιακή οδό, ζώνη 200μ.).

19. Σύμπλευση με την υπόδειξη της ΥΔΟΜ:

Με δεδομένο ότι η ίδια η Υπηρεσία στην παρατήρησή της καταλήγει πως η υπόθεση πρέπει να «διερευνηθεί περαιτέρω σε συνδυασμό με τις διατάξεις της παραγράφου 11α του άρθρου 51 του ν. 4178/2013», προσκομίζουμε τα πλήρη αποδεικτικά στοιχεία (έγγραφο χαρακτηρισμού Λεωφόρου …… ως Επαρχιακής οδού, τοπογραφικό διάγραμμα που αποδεικνύει τη χωροθέτηση εντός των 200μ. από τον άξονα) και ζητούμε την έγκριση των όρων δόμησης βάσει της εν λόγω ειδικής διάταξης.

20. Συμπερασματικά:

Ξεκαθαρίσαμε ότι η γραπτή μας απάντηση καλύπτει πλήρως την επιφύλαξη που εξέφρασαν για τον ν. 5306/2026.

Επίσης αναδείχθηκαν οι «λεπτές γραμμές χρήσεων γης & Γ.Π.Σ., Ζ.Ο.Ε.,Όρων και Περιορισμών δόμησης, απαλλοτρίωσης,σε σχέση με τη παρ. 11α του ν. 4178/2013 & ν. 5306/2026 «Νικόλαος Ταγαράς»».

Πολλά από τα αναφερόμενα περιέχονται στο βιβλίο μας που κυκλοφορεί με γενικό τίτλο «ΤΑ ΑΠΑΝΤΑ ΤΩΝ ΟΙΚΙΣΜΩΝ» Πολύ δε περισσότερα των παραπάνω και με ανάλυση και ερμηνεία για τις λεπτές γραμμές, όπως ΓΕΩΡΓΙΚΗ ΓΗ = ΑΓΡΟΤΙΚΗ = ΓΕΩΡΓΙΚΗ ΓΗ ΥΨΗΛΗΣ ΠΑΡΑΓΩΓΙΚΟΤΗΤΑΣ θα βρείτε στο υπό έκδοση βιβλίο μας με γενικό τίτλο «ΤΑ ΑΠΑΝΤΑ ΤΗΣ ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΔΟΜΗΣΗΣ» με ΧΡΗΣΕΙΣ ΓΗΣ σε όλες τους τις εκδοχές και συνδυασμούς.