ΝΟΚ: δίκη-σταθμός στο ΣτΕ για οικοδομικές άδειες, περιβάλλον, αγορά ακινήτων

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Η νέα δίκη στην Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας στις 6 Μαρτίου 2026, για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό εξελίσσεται σε μια κρίσιμη αναμέτρηση μεταξύ Δήμων και του κεντρικού κράτους, εκπροσωπούμενο από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας , με επίκεντρο το προεδρικό διάταγμα για το περιβαλλοντικό ισοδύναμο και τις συνέπειες των ακυρώσεων οικοδομικών αδειών.

♦ «Η υπόθεση, που συζητείται στην Ολομέλεια του Δικαστηρίου, δεν αφορά μόνο τη νομιμότητα συγκεκριμένων ρυθμίσεων, αλλά και τη συνολική ισορροπία ανάμεσα στην προστασία του περιβάλλοντος και την ασφάλεια δικαίου στην αγορά ακινήτων», τονίζουν νομικοί παράγοντες στο ecopress

♦ «Εάν γίνει δεκτή η προσφυγή πέντε δήμων στο ΣτΕ, καταρρέει ολοκληρωτικά το οικοδόμημα του ΝΟΚ, με μεγάλες συνέπειες και τεράστιο κενό στους κανόνες δόμησης, τις κατασκευές, την κτηματαγορά και τις επενδύσεις για την επόμενη ημέρα», σημειώνουν οι ίδιοι παράγοντες εξηγώντας παράλληλα ότι:

♦ «Εάν κριθεί στο ΣτΕ συνταγματικό το Π.Δ. 94/2025 εφαρμογής του «Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων» (ΕΣΠΙΑΠ), σε εκτέλεση των διατάξεων του ν. 5197/2025 κλείνει οριστικά η μεγάλη περιπέτεια του ΝΟΚ, καθώς δεν θα υπάρχει δυνατότητα νέας δικαστικής προσφυγής από την πλευρά των Δήμων, για κάποιο άλλο θέμα, σχετικό με την εφαρμογή του ΝΟΚ».

Ποιοι δίνουν τη μάχη για το ΝΟΚ στη νέα δίκη στο ΣτΕ

Στη νέα δίκη στην Ολομέλεια του ΣτΕ στις 6 Μαρτίου 2026 βρίσκονται αντιμέτωποι πέντε Δήμοι, Αλίμου, Βάρης-Βούλας-Βουλιαγμένης, Αμαρουσίου, Κηφισιάς, Φιλοθέης-Ψυχικού, που έχουν καταθέσει προσφυγή με αίτημα την ακύρωση του ΠΔ. 94/2025 εφαρμογής του «Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων» ((ΕΣΠΙΑΠ) για οικοδομικές άδειες του ΝΟΚ, με το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, το οποίο πρόκειται να υπεραμυνθεί της συνταγματικότητας του επίδικου ΠΔ, το οποίο θεσμοθετήθηκε  κατόπιν προληπτικού νομοτεχνικού ελέγχου από το Ε Τμήμα του ΣτΕ, ώστε να είναι σύμφωνο με το Σύνταγμα και τις αποφάσεις της Ολομέλειας του ΣτΕ για το ΝΟΚ. Παρεμβάσεις υπέρ του ΠΔ για το περιβαλλοντικό ισοδύναμο και την έναρξη εργασιών σε οικοδομικές άδειες του ΝΟΚ ασκούν στη νέα δίκη του ΣτΕ το ΤΕΕ και θιγόμενοι κατασκευαστές.

ΣτΕ: μπορεί να ακυρώσει το περιβαλλοντικό ισοδύναμο του ΝΟΚ, που το ίδιο ενέκρινε;

Το αντικείμενο της προσφυγής των Δήμων

Οι πέντε Δήμοι προσφεύγουν κατά της ισχύος του προεδρικού διατάγματος 94/2025 του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Το επίμαχο πλαίσιο εισάγει τη διαδικασία του Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων, ενός μηχανισμού που επιτρέπει την επανέκδοση οικοδομικών αδειών που ακυρώθηκαν λόγω της αντισυνταγματικότητας διατάξεων του ΝΟΚ, υπό την προϋπόθεση καταβολής τέλους και λήψης πρόσθετων εγκρίσεων.

Οι Δήμοι υποστηρίζουν ότι το προεδρικό διάταγμα επιχειρεί ουσιαστικά να διασώσει άδειες που έχουν ήδη κριθεί παράνομες ή βρίσκονται υπό δικαστικό έλεγχο, παραβιάζοντας συνταγματικές αρχές και υπονομεύοντας τον πολεοδομικό σχεδιασμό. Στην επιχειρηματολογία τους περιλαμβάνεται η θέση ότι οι ρυθμίσεις έχουν πολεοδομικό χαρακτήρα, χωρίς να στηρίζονται σε προηγούμενη επιστημονική μελέτη, γεγονός που αντίκειται στο άρθρο 24 του Συντάγματος.

Παράλληλα, επαναφέρουν το ζήτημα της συμμόρφωσης με την ευρωπαϊκή οδηγία για τη στρατηγική περιβαλλοντική εκτίμηση, υποστηρίζοντας ότι το προεδρικό διάταγμα συνιστά σχέδιο που θα έπρεπε να συνοδεύεται από σχετική μελέτη. Σημαντικό μέρος της προσφυγής αφορά επίσης την ερμηνεία του τι συνιστά έναρξη οικοδομικών εργασιών, με τους δήμους να υποστηρίζουν ότι η διοίκηση διευρύνει αυθαίρετα την έννοια αυτή για να συμπεριλάβει περισσότερες άδειες στο προστατευτικό καθεστώς.

Επιπλέον, οι Δήμοι κάνουν λόγο για εξυπηρέτηση ιδιωτικών συμφερόντων εις βάρος του δημοσίου, υποστηρίζοντας ότι το σύστημα του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου δεν εξυπηρετεί πραγματικό περιβαλλοντικό σκοπό, αλλά επιτρέπει τη διατήρηση επιβαρυντικών για το αστικό περιβάλλον κατασκευών.

Η παρέμβαση των κατασκευαστών

Απέναντι στην προσφυγή των δήμων, τέσσερις κατασκευαστικές εταιρείες, με νομικό παραστάτη τον Ανδρέα Παπαπετρόπουλο, δικηγόρο ειδικό σε πολεοδομικά θέματα παρεμβαίνουν υπέρ της διατήρησης του θεσμικού πλαισίου, επικεντρώνοντας την επιχειρηματολογία τους κυρίως στην περίπτωση του Δήμου Αλίμου, αλλά και στις ευρύτερες επιπτώσεις της υπόθεσης.

Οι κατασκευαστικές εταιρείες τονίζουν ότι έχουν άμεσο έννομο συμφέρον, καθώς οι άδειές τους έχουν ήδη ακυρωθεί ή κινδυνεύουν να ακυρωθούν, ενώ έχουν προχωρήσει είτε σε υλοποίηση έργων είτε σε πωλήσεις σε τρίτους. Παράλληλα, βρίσκονται σε διαδικασία είτε λήψης εγκρίσεων από τα αρμόδια  πολεοδομικά συμβούλια είτε καταβολής του τέλους περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, ώστε να επανεκδώσουν τις άδειές τους.

Στην παρέμβασή τους περιγράφουν την κατάσταση ως κατάφωρη αδικία εις βάρος τους και ζητούν την απόρριψη της προσφυγής των Δήμων, προβάλλοντας σειρά νομικών και συνταγματικών επιχειρημάτων.

ΣτΕ: η παρέμβαση κατασκευαστών στη νέα δίκη ΝΟΚ, για το περιβαλλοντικό ισοδύναμο

Παραβίαση της δικαιολογημένης εμπιστοσύνης

Κεντρικό σημείο της επιχειρηματολογίας των κατασκευαστών αποτελεί η επίκληση της αρχής της δικαιολογημένης εμπιστοσύνης. Όπως υποστηρίζουν, ενήργησαν βάσει ισχυόντων νόμων, έλαβαν νόμιμες άδειες, ξεκίνησαν έργα και πραγματοποίησαν συναλλαγές με τρίτους, χωρίς να έχουν καμία ευθύνη για την μεταγενέστερη κρίση αντισυνταγματικότητας.

Η ακύρωση των αδειών τους, σημειώνουν, δημιουργεί σοβαρές οικονομικές και νομικές συνέπειες όχι μόνο για τους ίδιους, αλλά και για αγοραστές ακινήτων που ενήργησαν καλόπιστα. Κατά την άποψή τους, η πολιτεία οφείλει να προστατεύσει αυτή την εμπιστοσύνη, ιδίως όταν οι διοικούμενοι ακολούθησαν το νόμο.

Ζήτημα ισότητας και «τυχαίο» χρονικό όριο

Οι κατασκευαστές επικαλούνται επίσης παραβίαση της αρχής της ισότητας, επισημαίνοντας ότι η διαφοροποίηση μεταξύ αδειών που είχαν ξεκινήσει να υλοποιούνται πριν από συγκεκριμένη ημερομηνία και όσων δεν είχαν δημιουργεί άνιση μεταχείριση.

Υποστηρίζουν ότι ακόμη και περιπτώσεις όπου οι εργασίες είχαν ξεκινήσει επηρεάζονται αρνητικά λόγω εκκρεμοδικιών ή διοικητικών παρεμβάσεων. Το ζήτημα αυτό, όπως αναφέρουν, αποτελεί ήδη αντικείμενο προσφυγής στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Δικαιωμάτων του Ανθρώπου, το οποίο έχει κρίνει την υπόθεση παραδεκτή.

Απάντηση στους λόγους ακύρωσης των Δήμων

Οι  κατασκευαστές αντικρούουν τα βασικά επιχειρήματα των Δήμων, υποστηρίζοντας ότι το προεδρικό διάταγμα και ο σχετικός νόμος εκδόθηκαν σε συμμόρφωση με προηγούμενες αποφάσεις του ΣτΕ και κατόπιν στάθμισης κρίσιμων συνταγματικών αρχών, όπως η προστασία του περιβάλλοντος και το δικαίωμα στην ιδιοκτησία.

Ως προς την αμφισβήτηση της νομοθετικής διαδικασίας, επισημαίνουν ότι η ψήφιση νόμων από τη Βουλή δεν υπόκειται σε ακυρωτικό έλεγχο από τα δικαστήρια, καθώς αποτελεί εσωτερική κοινοβουλευτική διαδικασία.

Αναφορικά με το Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου, υποστηρίζουν ότι δεν πρόκειται για πολεοδομικό σχέδιο καθεαυτό, αλλά για πρόβλεψη εκπόνησης σχεδίων, τα οποία θα στηρίζονται σε επιστημονικές μελέτες και θα ενσωματώνουν τις τοπικές ιδιαιτερότητες. Κατά συνέπεια, απορρίπτουν τον ισχυρισμό περί παραβίασης του Συντάγματος ή της ευρωπαϊκής οδηγίας.

Η έννοια της έναρξης εργασιών

Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στο ζήτημα της έναρξης οικοδομικών εργασιών. Οι κατασκευαστές υποστηρίζουν ότι οι εκσκαφές αποτελούν σαφή ένδειξη έναρξης, επικαλούμενοι σχετικές κρίσεις του ΣτΕ, και ότι η έννοια αυτή δεν ήταν εξαρχής σαφής, όπως αποδεικνύεται από αντικρουόμενες διοικητικές πρακτικές των ίδιων των Δήμων που καταθέτουν την νέα προσφυγή.

Τονίζουν επίσης ότι πρέπει να προστατεύονται και περιπτώσεις,  όπου έχει προηγηθεί κατεδάφιση υφιστάμενων κτισμάτων, καθώς διαφορετικά δημιουργούνται σοβαρές αδικίες για ιδιοκτήτες που έχουν ήδη απολέσει την προηγούμενη περιουσία τους.

Δημόσιο συμφέρον και ασφάλεια δικαίου

Απαντώντας στο επιχείρημα των Δήμων περί εξυπηρέτησης ιδιωτικών συμφερόντων, οι κατασκευαστές υποστηρίζουν ότι ο βασικός στόχος του νόμου είναι η αποτροπή δημιουργίας ημιτελών κτισμάτων και η αποκατάσταση της ασφάλειας δικαίου.

Όπως σημειώνουν, η πλήρης ακύρωση των αδειών χωρίς εναλλακτική λύση θα οδηγούσε σε «κουφάρια» κτιρίων και σε γενικευμένη αβεβαιότητα για επενδυτές, ιδιοκτήτες και αγοραστές, πλήττοντας συνολικά την αγορά ακινήτων και το αστικό περιβάλλον.

Το περιβαλλοντικό ισοδύναμο,  ως συμβιβαστική λύση

Στα σημεία αιχμής της παρέμβασης των κατασκευαστών είναι το περιβαλλοντικό ισοδύναμο, το οποίο παρουσιάζεται ως μηχανισμός εξισορρόπησης. Μέσω της καταβολής χρηματικού τέλους, χρηματοδοτούνται περιβαλλοντικές παρεμβάσεις στους Δήμους, αντισταθμίζοντας τις επιπτώσεις των κατασκευών.

Οι κατασκευαστές υποστηρίζουν ακόμη ότι το σύστημα αυτό δεν καταργεί τις δικαστικές αποφάσεις ούτε την εκκρεμοδικία, αλλά προσφέρει μια εναλλακτική στη λύση της κατεδάφισης, υπό αυστηρές προϋποθέσεις και με δυνατότητα νέου δικαστικού ελέγχου των επανεκδιδόμενων αδειών.

Μάλιστα, επισημαίνουν ότι χωρίς τη συγκεκριμένη ρύθμιση, θα προέκυπτε το παράδοξο οι αυθαίρετες κατασκευές να αντιμετωπίζονται ευνοϊκότερα από εκείνες που ανεγέρθηκαν με νόμιμες άδειες.

Μια δίκη με ευρύτερες συνέπειες

Η επικείμενη απόφαση του ΣτΕ αναμένεται να καθορίσει όχι μόνο την τύχη συγκεκριμένων οικοδομικών αδειών, αλλά και το πλαίσιο ισορροπίας μεταξύ περιβαλλοντικής προστασίας, πολεοδομικού σχεδιασμού και οικονομικής δραστηριότητας.

Η αντιπαράθεση μεταξύ δήμων και κατασκευαστών αναδεικνύει τα όρια της νομοθετικής παρέμβασης σε ένα ήδη διαμορφωμένο τοπίο και θέτει κρίσιμα ερωτήματα για τη λειτουργία του κράτους δικαίου, τη σταθερότητα των κανόνων και την εμπιστοσύνη των πολιτών στη διοίκηση.